Suite de mon commentaire du 06.05.08
sur le billet Nungesser: Copropriétaires, vous avez le pouvoir !


J'ai vu le problème par mail avec le nouveau membre. En fait, il s'agit de ICADE Administration de Biens.


Relevé sur Internet, l'organigramme du Groupe ICADE: pour la branche Services qui nous intéresse:

ICADE FONCIERE
ICADE PROMOTION

ICADE SERVICES
Administration de Biens

> Gérance
> Syndic copropriété
> Transaction, Vente et Location de Biens



Révisions : je recopie la résolution du point 8/ du PV de l'AG du 28.06.06:

"Après avoir pris connaissance des opérations de restructuration des activités d'administration de biens au sein du groupe ICADE:

L'assemblée générale prend acte que le mandat de syndic de la société Cabinet VILLA, dont la date d'échéance est fixée au 24 JUIN 2008, prendra fin à la date de l'opération juridique constatant l'absorption de la société Cabinet VILLA par la société ICADE Administration de Biens.

Et, désigne en qualité de syndic la société ICADE Administration de Biens, à compter de la date effective de l'opération juridique constatant l'absorption de la société Cabinet VILLA par la société ICADE Administration de Biens et jusqu'au 24 juin 2008. Les obligations résultant des clauses et conditions du contrat approuvé par l'assemblée générale du 24 JUIN 2005 seront intégralement transférées à ICADE Administration de Biens.

ICADE Administration de Biens est une Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle au capital de 11.821.830,40€, dont le siège social est à Puteaux (92800), 5, rue Bellini, immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° B388 965 972; elle est titulaire de la carte professionnelle "gestion immobilière" n° G 859 délivrée par la Préfecture de Nanterre et garantie par SOCAMAB Assurances 18, rue Beaurepaire 75010 Paris."


C'est vraisemblablement à la date effective du 1er JANVIER 2008 que le Cabinet VILLA a été absorbée par ICADE Administration de Biens.


J'ai consulté le site: de SOCAMAB ASSURANCES (filiale de NATIXIS)
Depuis peu, SOCAMAB offre, en plus de garanties financières, des assurances notamment RC. C'est pourquoi elle s'appelle SOCAMAB ASSURANCES.


Vous remarquerez que dans le dernier § ci-dessus, le nom et le n° de la police Responsabilité Civile et le montant de la garantie financière SOCAMAB ne sont pas cités. (On peut supposer que c'est la SOCAMAB ASSURANCES qui assure la RC...

Le Président de l' UDC LE PARC, la copropriété la plus importante de France, a informé le nouveau membre:

ll' UDC LE PARC est en administration judiciaire

Syndic: VILLA / ICADE

Plus d'infos sur: www.udcleparcmlf.fr

La fusion entre GDF et SUEZ n'est pas encore faite. Elle devrait toujours avoir lieu au "premier semestre 2008"

Mea Culpa

2ème Suite de mon commentaire du 03.05.08 sur billet Nungesser "AG du 20 mai"

Point 1- Président de l'AG: en pricipe, c'est le Prt du CS ou un copropriétaire, qui anime les débats, fait procéder aux votes.
Cette fois-ci, il est recommandé de ne pas laisser diriger les débats par ICADE

Le rôle du Prt de séance est important car il est maître de l'ordre dans lequel seront posées les questions à l'AG sans tenir compte de leur ordre sur la convocation

Point 3 - Secrétaire de séance: en principe, le syndic assure.
Pour cette fois-ci, il est recommandé de ne pas lui laisser animer la séance

Points 4 et 5- Comptes et budget prév.: je suis d'accord avec le CS. Je ne les approuverai pas.

Point 8- Contrat de syndic: il faudrait peut-être ajouter: "au Prdt du CS" après "pour sa signature"

Point 9- Non ouverture d'un compte bancaire séparé: Je trouve que la rédaction de cette question embrouille les esprits... Je suis d'accord avec le CS pour ouvrir un compte séparé. Pour cela, il faut voter CONTRE (la non ouverture...)

Point 10- Fonds de réserve: Pour moi, c'est non à l'AG du 20mai.

Point 11- Election membres du CS: je développerai ce que je pense dans un prochain billet.

Point 15- Financement calorifugeage: à voir si facture sera représentée, actualisée... avis du CS


Si je commets des erreurs, merci de bien vouloir me l'indiquer en commentaire. Mon désir sincère est de porter des informations aux copropriétaires pour qu'ils comprennent mieux...


Deux clause pourraient être demandée à l'ajout par le CS à ICADE et à FONCIA, l'acceptation de ces clauses pesant fortement dans nos décisions à prendre:

1/ Que tous frais engagés à tort par le syndic (AG illégale, etc.) seront à supporter par lui.

2/ Que toute clause dans le contrat de syndic contraire aux directives du Conseil National de la Copropriété ou aux lois, décrets, arrêtés... à venir seront réputées non écrites.

Suite de mon commentaire du 03.05.08 sur billet Nungesser "AG du 20 mai

Adhésion à l'ARC

Je ne partage pas l'avis de Nungesser.

Illégalités de ce dossier AG

Le formalisme imposé par la loi 65-557 et son décret 67-223 n'est pas du tout respecté: délai de convocation, ordre des questions relatives à l'élection d'un syndic, copropriétaires ne pouvant se prononcer en toute connaissance de cause (documents omis, devis non actualisés et incomplets, rémunération syndic pour travaux et TVA non calculées...)

>Convocation:

Je l'ai reçue avec 1 jour de retard (pour la 3ème année)... et d'autres copropriétaires aussi peut-être?

Points 6 et 7: Election du syndic

En procédant à deux votes art.25 et art.25-1 à la suite pour lui (si toutefois les conditions sont remplies) ICADE a purement et simplement l'intention d'évincer FONCIA, comme il l'a déja fait à l'AG du 30.04.02!

Il faudrait en fait procéder comme suit:
Interrogation sur l'élection d'ICADE majorité art.25
Interrogation sur l'élection de FONCIA majorité art.25
Interrogation sur l'élection d'ICADE majorité art.25-1 si au moins 1/3 des voix
Interrogation sur l'élection de FONCIA majorité art.25-1 si au moins 1/3 des voix

mais je dis que le choix ne nous est pas laissé, car si nous ne voulons pas d'ICADE, il ne reste que FONCIA. nous n'avons pas d'autre choix! Il aurait fallu un syndic de plus.

Point 12: Embauche d'un Gardien:

Le total de 37.817€ n'est pas assez détaillé. Est-il tenu compte des charges patronales? et des avantages en nature?
Info: Prix revient = brut (net + charges sociales) + charges patronales + avantages nature

Contrat Le Dauphin: Il manque la 1ère page et l'annexe Conditions Générales.
Sur la lettre d'envoi, il peut y avoir des remises ou d'autres renseignements importants.

Dossier à revoir et à étudier sans précipitation

Point 13: Info sur consultation Fermeture de la résidence

Les devis comportaient des manques, deux erreurs d'addition, des points non traités...
Le plus simple qui nous intéresse pour la fermeture des immeubles est mal renseigné:
TVA et rémunération syndic non calculées, texte non clair: 6 heures d'alimentation de secours ou de panne? alimentation de secours automatique? pour combien d'utilisations? Dépannage urgent hors heures ouvrables, coût, code ou clé? et de l'intérieur?

Dossier à revoir et à étudier sans précipitation

Point 14: Calorifugeage Devis Elyo

Il manque la page 3 avec la durée de validité du devis, les dates de réalisation, de paiement. Il est daté du 17.03.07 et n'a pas été réactualisé. Le travail n'étant pas très compliqué, il aurait pu être mis en concurrence. La rémunération syndic n'est pas calculée.

Ces travaux visant à des économies, il serait bon qu'ils puissent être faits avant la prochaine période de chauffe.



[u]Avec toutes ces illégalités et ces documents incomplets, ne serait-il pas possible au CS de négocier une réduction sur le coût de l'AG?[u]

Je me demande aussi et pose la question au CS Nungesser: ne serait-il pas possible de refuser cette AG illicite avant sa tenue et de n'en pas payer les frais?

Les commentaires du CS Nungesser à ce billet et ceux des copropriétaires reliés par Internet sont toujours les bienvenus. Parlez-en avec vos voisins qui n'on pas Internet. Mieux vaut être renseigné et en avoir débattu un peu avant la tenue de l'AG pour faire un choix plus éclairé et gagner du temps.


Quant à moi, je voterai contre ICADE en raison de toutes les illégalités contenues dans les AG. Je ne sais pas s'il y en a eu seulement une de correcte!

Et je voterai également contre FONCIA, parce que je n'aime pas que l'on me force la main!

Icade GROUPE DEPOTS ET CONSIGNATIONS

Foncia GROUPE BANQUE POPULAIRE
Ensemble d'agences franchisées
1.000.000 de clients: pour la plupart des particuliers
Est implanté en France et en Ile-de-France Est, notamment:
à Vincennes et à Saint-Mandé: Dirigeant Samir CHOUITEM
à Noisy-le-Grand: Dirigeant Didier HUON - Responsable copropriété: Daniel PORCHER

Gaz GROUPE SUEZ notre chauffage au gaz

Elyo GROUPE SUEZ notre chauffagiste

Dorénavant, les deux nouveaux membres du CS seront désignés: Président et 2ème membre du CS.

Ce qui m'étonne.

Je suis allée à l'ARC en février et j'y ai appris qu'un CS n'avait pas besoin d'autorisation d'AG pour adhérer, qu'une majorité favorable en son sein suffisait.

J'ai aussitôt répercuté cette info au 2ème membre... qui le savait et qui m'a dit (voix de la majorité?) préférer attendre...

Cette question d'adhésion à l'ARC, annoncée dans le billet du CS du 19/04/2008 n'est pas reprise par le syndic à l'ordre du jour de l'AG du 20 mai.

Or, c'est très vite que nous avons besoin d'aide et de conseils!

Merci à Nungesser de bien vouloir nous fixer sur la position majoritaire du CS.


Ce sont ces mots de "majorité au sein du CS" qui me sont revenus à l'esprit et qui m'ont fait publier le billet du 17/04/2008 La copropriété EN DANGER

Je suis abonnée depuis très longtemps à la revue juridique LE PARTICULIER. C'est la source de mes informations notamment sur la Copropriété.

Je suggère au Conseil Syndical, ainsi qu'aux copropriétaires intéressés, de se procurer:

"Le Guide du Copropriétaire" n° 1011b de Mars 2007 du PARTICULIER
Renseignements: www.leparticulier.fr ou 01.40.20.71.25

Les modifications ultérieures sont signalées sur les mensuels suivants.

Je cite rapidement: on y trouve par exemple:

p 31: Le syndic ne peut jamais représenter un copropriétaire
p 34: Le délai de convocation (passé de 15 à 21 jour au minimum)
point de départ: lendemain du jour de 1ère présentation au domicile
expiration: la veille du jour de l'AG à minuit
p 133: Carte professionnelle du syndic
p 135: Assurance professionnelle et garantie financière du syndic...
p 159: Election d'époux au CS et nombre de voix...
p 194: Sur les justificatifs à fournir aux copropriétaires: au moins un jour ouvré...
(Art.18-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965)
p 195: Conseil Syndical: nomination, rôle, pouvoirs, etc. (art.21 de la loi 65-557...)
p 196: dispositif de fermeture des portes... (art.25-n moifié de la loi 65-557)
p 205: réserves des copropriétaires à noter dans le procès-verbal (art.17 du décret 67-223)

et beaucoup d'autres renseignements très utiles.

Résumé :

AU PLUS TARD LE 12 AOUT 2008,
les parties communes d'un immeuble construit avant le 1er janvier 1949 devront avoir fait l'objet d'un CREP réalisé par un technicien certifié par un organisme accrédité COFRAC, que l'immeuble soit en copropriété ou non.

A compter de cette date, le CREP devra :

- être joint au Dossier de diagnostic technique en cas de promesse ou acte de vente
- être annexé à tout nouveau contrat de location lors de sa signature (les locataires en place pourront en demander la consultation)
- être communiqué à toute personne chargée d'effectuer des travaux
- être laissé à la disposition des inspecteurs du travail et des agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale.

Si le constat établit l'absence de revêtement contenant du plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures au seuil de 1mg/cm², sa validité n'est pas limitée dans le temps.


Il faudrait voter l'engagement de cette dépense à la prochaine AGO du 20/05/2008.


Lire : ARC - abus 1250
Service-public.fr - Constat de risque d'exposition au plomb

Volontaire hors du CS pour étude du dossier Eau, n'ayant obtenu qu'un contrat CIS tronqué pour travailler, je regrette que le CS ne m'ait pas invitée à l'accompagner chez le syndic pour la vérification des comptes. J'ai reçu un mail en copie avec le compte-rendu de cette visite le lendemain seulement.

J'aurais pu vérifier les 2 factures VEOLIA 2007 concernant le dossier Eau et m'assurer que la copropriété n'avait pas été facturée d'un rappel d'eau 2006 au tarif de 2007, soit avec 10% de plus. Le nouveau membre du CS, que j'ai alerté par écrit le 30 JANVIER sur ce problème, AURAIT DÛ VERIFIER ce point.

J'ai nettement l'impression que pour le dossier Eau, c'est : "CIRCULEZ, Y'A RIEN A VOIR ! Cela donne à réfléchir

INFOS : Améliorations apportées par la loi sur l'eau et les milieux aquatiques du 30/12/06 (décret et arrêtés publiés en 2007):

1 – Dépôts de garantie

Le Service de l'Eau doit les rembourser avant le 30/12/2009

Rappel : dépôt de 2.223,01 Euros (14.582 F) versé à CGE pour 2ème arrivée d'eau du square (voir PV de AGO du 07/04/99)
Premier dépôt ? REMBOURSEMENTS A DEMANDER SANS ATTENDRE !

2 - Les abonnements à l'eau et les redevances d'assainissement seront plafonnés.
Le conseil municipal ou la structure qui gère l'eau ont jusqu'au 05/08/2009 pour modifier leurs tarifs

3 – Conclusions tirées de l'enquête de QUE CHOISIR sur le prix de l'eau publiée par l'Institut français de l'environnement :
l'eau en régie communale est moins chère que celle de la délégation aux multinationales
Prix moyen de 2,19 Euros le m3 en régie communale contre 2,93 Euros le m3 chez Véolia, la Lyonnaise des eaux, etc.
L'intercommunalité fait monter les prix : 2,85 Euros en moyenne en régie et 3,44 en délégation au privé.

Pour info : prix du m3 d'eau Icade/Villa en 2006 : 3,53 Euros le m3

4 - D'après ce que j'ai compris, il est recommandé d'écrire aux élus pour qu'ils réagissent avant d'accepter de nouvelles augmentations et qu'ils demandent le retour en régie.
Il faudrait que le syndic écrive au député-maire pour qu'il intervienne auprès du Syndicat interdépartemental d'assainissement de la région parisienne (SIAPP).
Qu'en dit le Conseil Syndical ? Qu'en pensent les copropriétaires ?

Vos commentaires sur tous mes billets sont les bienvenus, même en critiques. Proposez vos arguments. Cela peut faire économiser du temps lors de l'AGO, donc des frais. Discutez aussi de mes réflexions avec les membres du CS et entre copropriétaires. Ce sont nos intérêts qui sont en jeu.